尔湾房价月报（2026 年 7 月 · 已更正）：典型房价 $1,499,077，同比 -1.9%

全市：高点之后的温和回落

Zillow 房价指数（ZHVI，衡量「典型房屋」的估值中位区间）显示，尔湾全市 2026 年 7 月为 $1,499,077，比 6 月低 0.6%，比 2025 年 7 月低 1.9%。这是连续第四个月下行：指数在 2025 年 4 月摸到 $1,542,038 的历史高点后横盘一年，2026 年 1 月为 $1,518,490，3 月小幅回到 $1,526,512，此后逐月走低，7 月累计比高点回落 2.8%。

放到更长的时间轴上看，回落幅度并不大。2021 年 7 月尔湾典型房价还是 $939,887，五年涨幅 59.5%；眼下的调整只是抹掉了 2025 年上半年的最后一小段涨幅。对于持有多年的业主，账面仍在高位；对于正在看房的买家，同比自 2026 年 1 月起转负，是继 2023 年年中之后再一次出现负增长，议价空间比 2024 年、2025 年大。

独栋与公寓联排：同步走低，差距没有拉开

分房型看，独栋（single-family）7 月典型房价 $1,784,539，环比 -0.5%、同比 -2.1%，较 2025 年 4 月高点 $1,841,077 回落 3.1%；公寓与联排（condo）$1,166,510，环比 -0.5%、同比 -1.5%，较同月高点 $1,195,247 回落 2.4%。两类房型五年涨幅分别为 61.4% 与 56.0%，独栋略强。

这轮调整里公寓联排比独栋抗跌一点，与尔湾新盘结构有关：Great Park Neighborhoods 等新村近两年放出的以联排和叠拼为主，$1,100,000 到 $1,300,000 的新房定价给了同价位二手公寓一个参照，而 $1,800,000 以上的独栋买家对利率更敏感。

8 个邮编：只有 92603 在涨，92618 跌得最多

按邮编看，尔湾内部的分化比全市数字更值得注意：

• 92603（Turtle Rock、Shady Canyon、Turtle Ridge 一带）：$2,325,412，同比 +4.2%，是 8 个邮编里唯一同比上涨的，也是全市最贵的邮编，五年涨幅 77.2% 同样居首。
• 92602（Northwood、Northwood Pointe、West Irvine 一带）：$1,960,373，同比 -0.7%。
• 92620（Woodbury、Stonegate、Eastwood Village、Orchard Hills 一带）：$1,642,322，同比 -2.6%。
• 92618（Irvine Spectrum、Portola Springs、Cypress Village、Great Park Neighborhoods 一带）：$1,544,579，同比 -4.9%，是跌幅最大的邮编，较 2025 年 4 月高点回落 6.0%。
• 92606（Westpark 一带）：$1,441,310，同比 -0.4%，基本持平。
• 92604（El Camino Real、Walnut、Deerfield 一带）：$1,353,116，同比 -1.0%。
• 92614（Woodbridge 一带）：$1,203,643，同比 -1.0%。
• 92612（University Park、University Town Center、Rancho San Joaquin 一带）：$1,168,426，同比 -1.1%，是全市最便宜的邮编。

规律很清楚：新房供应最集中的 92618 与 92620 跌得最多，老城区与山景独栋区最稳。92618 的指数里公寓联排占比高，又直接面对 Great Park 新盘的竞争；92603 几乎没有新供应，成交以高价独栋为主，样本少但抗跌。

租金：$3,526，五年涨 24%

Zillow 租金指数（ZORI）显示尔湾 7 月典型租金 $3,526 一个月，与 6 月基本持平，同比 +1.6%，五年涨幅 24.3%，比房价的五年涨幅温和得多。租金在 2026 年 4 月的 $3,527 是历史高点，此后几个月走平。房价回落、租金不跌，意味着「租售比」在小幅改善，但以尔湾的价格水平，租金收益率仍然偏低，租房与买房的取舍主要取决于持有年限与自住需求。

这组数据怎么用

Zillow 指数是平滑后的估值指数，不是当月成交中位价，适合看趋势与区域比较，不适合直接拿来给某一套房定价。数据通常滞后约一个月，微尔湾每月更新。逐月序列、按邮编的走势图与独栋、公寓分项，都在「尔湾房价走势」数据页，该页每月一期、往月存档可查；要看具体小区的学区、HOA 与 Mello-Roos，去「尔湾小区指南」；在售新盘与起价在「尔湾新房在售」。三个页面都在 weirvine.org/fangchan 的「尔湾房产」专题里。

更正（2026 年 9 月 26 日）

本文首发于 2026 年 9 月 6 日，当时全文的数字都不准确，现已按 Zillow 最新一版数据全部更正。两个原因叠加在一起：

一是本站的抓取脚本有错。Zillow 公开 CSV 里的 Metro 字段写作「Los Angeles-Long Beach-Anaheim, CA」，带一个逗号；脚本当初按逗号硬切每一行，整行数值因此右移一列，每个月读到的其实是上一个月的数。首发版写的「7 月 $1,525,872」，实际是那一版数据里的 6 月值。脚本已改为按引号正确解析。

二是 Zillow 的指数会回溯重算。ZHVI 与 ZORI 都是平滑加季节调整的指数，每次发布都把整条历史序列重算一遍，不只是在末尾追加一个点。所以同一个 7 月，8 月那版发布给的是 $1,499,077，与首发时抓到的那一版并不相同；历史高点也从 2025 年 5 月挪到了 2025 年 4 月。

受影响的说法一并订正：首发版写「三年来第一次出现同比为负」，实际 2023 年 5 月至 7 月已经出现过；写「连续第二个月下行」，按更正后的序列是连续第四个月。封面数据卡已重新生成。逐月存档与最新一期见「尔湾房价走势」数据页。

信息来源：Zillow Research